Lo primero que debes saber es que el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE) son dos conceptos oficiales implantados por el Banco de España que nos ayudan a comparar las ofertas hipotecarias.

TIN o tipo de interés nominal

El TIN es un porcentaje de interés fijo que recibe el banco por prestarte el dinero. Es la cantidad real de interés que vas a pagar para conseguir una hipoteca, es dicir el “pago” por la hipoteca.

La fórmula para calcular el TIN es muy sencilla: se hace a través de la suma del Euribor y del diferencial que aplique el banco. Este no tiene por que ser anual, puede ser diario, semanal, mensual, etc.

• El Euríbor o Euro Interbank Offered Rate, es el índice de referencia que indica el tipo de interés medio al que se realizan los préstamos en bancos europeos. Su valor puede consultarse de manera diaria en el BOE.
• El diferencial, en cambio, es un porcentaje fijo pactado con el banco a la hora de firmar la hipoteca y sus condiciones varían dependiendo del banco, la hipoteca y otros factores. Si quieres saber más, puedes leer nuestro artículo “Cómo calcular los intereses de una hipoteca”.

Por lo que el TIN es el interés acordado con el banco y no incorpora ningún otro gasto asociado a la operación, como el coste que tienen las comisiones de la hipoteca.

TAE o tasa anual equivalente

El TAE lo que nos muestra es el rendimiento efectivo o el coste real de nuestra hipoteca. Este se calcula a través de una fórmula matemática que incluye el el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y los gastos derivados.

Puedes calcular el TAE tú mismo a través de la calculadora online del Banco de España.

¿En cuál se debe fijar a la hora de contratar la hipoteca?

El TIN te informa de los intereses fijos que se va a llevar el banco por haberte prestado el dinero. Sin embargo el TAE te da el valor real de la hipoteca que estás a punto de contratar.

Por lo tanto, el TIN es informativo y te facilita la gestión de tus gastos y a asegurar de que puedas pagar mensualmente. Pero, a la hora de contratar una hipoteca y comparar ofertas, les conveniente tener claro el TAE, que te indicará si el banco cuenta con unas buenas condiciones o no, ya que incluye las comisiones, los plazos y los gastos entre otros. Esto nos permite ver cuánto aporta una inversión o cuánto te está costando un crédito. Cuanto menor sea el TAE, mejor será la oferta.

Por ley, todos los bancos tienen que mostrar el TAE en sus hipotecas. Debe aparecer tanto en la información previa a la contratación como en la publicidad de sus productos y en el propio contrato.

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