El mantenimiento de edificios y la limpieza son aspectos fundamentales que nos ayudan a retrasar el envejecimiento y deterioro de los inmuebles.

Para poder lograrlo es recomendable tener un manual  de mantenimiento integral de edificios e instalaciones para que se pueda idear un sistema de gestión preventiva, detallando las acciones que se van a llevar a cabo para revisar y modificar cualquier deterioro de los edificios.

Por eso con este post conocerás todo lo que necesitas saber para evitar el deterioro de los edificios y conseguir un perfecto mantenimiento de los mismos.

1. ¿Qué es el mantenimiento de edificios integral y por qué es necesario?

Habitualmente se conoce por mantenimiento integral todas las acciones que son necesarias para cuidar y proteger un inmueble de forma que se conserve mucho más tiempo en su estado más óptimo.Como por ejemplo un buen mantenimiento integral de edificios podremos prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas.

Las principales razones por las que se debe elaborar una guía de mantenimiento de un edificio son: la estética, salubridad, seguridad, funcionalidad y control de presupuestos.

-La suciedad: si un edificio no se limpia de forma adecuada se está favoreciendo a la proliferación de bacterias y microorganismos que estropearán los sistemas de refrigeración y calefacción. Por lo cual esto puede ocasionar alergias y enfermedades mayores en las personas que habiten en ese edificio.

-La funcionalidad: la falta de revisión y controles produce una disminución de la seguridad de los edificios, que pueden volverse peligrosos y por tanto dejar de servir para las funciones que originalmente fueron diseñados.

–  Control de presupuestos: Si se consigue llegar a un buen presupuesto para el mantenimiento integral de edificios se estará realizando también una inversión a corto y medio plazo. Un buen cuidado de la imagen del edificio permite su revalorización y que las personas que lo habiten se encuentren también más cómodas en él.

También el hecho de contar con un presupuesto cerrado en el apartado de los gastos de una empresa nos ayuda a superar mejor las sorpresas inesperadas. Por ello las revisiones constantes nos permiten ahorrar en futuras reparaciones que sean de mayor tamaño e impliquen costes superiores.

2. ¿Qué es un manual de mantenimiento de edificios e instalaciones?

Un manual de mantenimiento de edificios es la creación de un sistema de gestión que ayuda  a prevenir grandes deterioros, planifica acciones concretas para revisar el mantenimiento de las instalaciones de los edificios y así resolver de forma anticipada cualquier fallo funcional que perjudique a los usuarios de esos edificios.

En este manual debe tener todos los parámetros que hacen referencia a los plazos y la forma de realizar las revisiones y reparaciones en cada una de las instalaciones de los edificios, por eso segun el Código Técnico de la Edificación.

Las  actividades o acciones que  deben incluir los manuales de mantenimiento y limpieza de edificios son las siguientes:

1. Mantenimiento técnico regulado por la normativa legal:

Se trata del cumplimiento, tramitación y realización de los seguimientos precisos por eso poder realizar la gestión de toda la documentación técnica requerida.

2. Emisión de certificados según la normativa vigente

En este aspecto algunos ejemplos son:

• La sustitución y mantenimiento de extintores así como otros sistemas de detección de incendios.
• La revisión de equipos y de todos los sistemas de calefacción y de refrigeración centralizados.
• La revisión de ascensores y escaleras.

3. Creación de un proyecto para el mantenimiento de edificios integral

Por esto es muy importante el crear un proyecto donde esté detallado todos los equipos e instalaciones que se tienen que mantener y el grado de eso de los mismos para saber con qué frecuencia hacer su revisión y limpieza.

El proyecto de mantenimiento integral de edificios no es más que un documento en el que se escriben por orden de mayor a mejor importancia todas las tareas de mantenimiento que están programadas con el fin de asegurar el cumplimiento de los objetivos propuestos.

Se trata de un documento que está abierto a cualquier tipo de modificación por el motivo que sea. También es importante llevar a cabo un mantenimiento preventivo voluntario que conlleve acciones específicas de revisión y reparaciones pequeñas como:

-La instalación de carteles e instrucciones de uso de las instalaciones para poder evitar un mal uso de las mismas que provoque su deterioro y esta dificulte su mantenimiento.

-La inspección ocular y realización de pruebas por parte de un personal designado de determinadas instalaciones que requieren un uso periódico como son: los sistemas de calefacción y refrigeración centralizada; el control visual de los elementos que conforman las zonas infantiles; y por eso un control exhaustivo de las zonas que conlleve la presencia de agua y electricidad.

4. Limpieza y Mantenimiento de edificios correctivo inmediato

Llevar a cabo un mantenimiento correctivo que se implante de forma inmediata nos ayuda a resolver todos los pequeños fallos o deterioros iniciales que pueden ocasionar daños mayores como son:

• Control de los mecanismos de cierre y apertura de las puertas automáticas de los garajes.
• Revisión de las cerraduras de portales.
• Sustitución de luces fundidas.
• Fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado de zonas exteriores peatonales, jardines, garajes, portales, escaleras o por ejmplo ascensores.
• Desperfectos en revestimientos.
• Mantenimiento de mobiliario de portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería, alfombras o como enmoquetados.

6. Redacción de libros para el mantenimiento de edificios

La redacción de libros específicos para el mantenimiento de los edificios es una herramienta muy útil tanto para los trabajadores como para los propietarios e inquilinos.

7. Redacción de informes periódicos sobre el estado de las instalaciones

Además de los libros de mantenimiento, se deben redactar informes de forma muy periódica que indiquen los trabajos realizados, la planificación futura y los costes.

8. Restauración de fachadas y limpieza de paredes

La limpieza de fachas y paredes y su pintura, si es necesaria, es fundamental en un plan de mantenimiento  integral de edificios.

9. Asesoría y auditoria energética

Para lograr el aprovechamiento óptimo de la energía y del control de sus costes es necesario llevar a cabo asesorías y auditorías energéticas.

Esto además de ahorrar permite un mayor cuidado del medio ambiente. Las acciones que deben llevarse a cabo son:

• La implantación de sensores crepusculares, la implantación de sensores de apagado y encendido automático por detección de presencias humanas.
• El control de los relojes automáticos de alumbrado dependiendo de las estaciones y de los cambios horarios.

3. Consejos para que consigas el mejor mantenimiento de edificios

Para ello es conveniente la contratación de empresas de mantenimiento especializadas para que tengan muchos años de experiencia en el  sector.

Estas empresas llevarán a cabo acciones concretas y eficaces. Por eso dichas acciones estarán especificadas en un manual de mantenimiento y limpieza de edificios e instalaciones.